Raquel – Gestió de Comunitats

Seguridad y vigilancia en las comunidad de propietarios

Raquel — Mon, 24 Oct 2016 07:59:50 +0000

Nos están llegando muchas consultas acerca de la vigilancia con cámaras en las comunidades de propietarios. A continuación les vamos a dar unos consejos de como realizar dicha gestión.

Primero se debe aprobar en la Junta con 3/5 partes de la totalidad de propietarios, favorables a la propuesta, y asu vez, que éste voto represente las 3/5 partes de la cuota de participación, según la LPH (Ley de Propiedad Horizontal). No obstante, indicar que si ya existe un servicio de vigilantes de seguridad en el edificio, será suficiente con una mayoría simple para la aprobación de dicho servicio.

QUE HAY QUE TENER EN CUENTA

A la hora de hacer la instalación, hay que tener en cuenta ciertos criterios facilitados por la AEPD (Agencia Española de Protección de Datos):

Que las cámarás instaladas se utilicen para el fin deseado (evitar actos vandálicos, robos…)
Que el método para realizar la instalación sea la menos invasiva y las más moderada
Que la instalación aporte más beneficios que inconvenientes a la comunidad

Una vez la comunidad haya tenido en cuenta estos criterios, deberá dar de alta el fichero ante la AEPD. Igualmente hay que tener en cuenta unas apreciaciones que pasamos a detallar a continuación:

Definir bien las zonas de vigilancia donde se colocarán los carteles informativos sobre la existencia de las cámaras.
El lugar donde esté ubicado el grabador de las imágenes debe estar protegido.
Las grabaciones se harán en modo local. Nunca se harán vía Internet.
El acceso a las grabaciones será siempre mediante contraseña.
Sólo la persona que la comunidad haya escogido, sera la autorizada para la visualización y recuperación de las imágenes.
El plazo máximo para guardar las imágenes grabadas será de un mes, una vez transcurrido este plazo, se deberán borrar todas las grabaciones.

También indicar que para contratar los servicios de vídeovigilancia, debe hacerse a una empresa homologada por el Ministerio del Interior. No son válidas las empresas homologadas por otras instituciones. También se cumplirá con el Reglamento de Seguridad Privada, encontrándose cada instalación registrada en la Jefatura de Instalación Privada.

Que hago si hay okupas en mi edificio?

Raquel — Wed, 19 Oct 2016 09:08:24 +0000

El tema de los okupas no es un tema nuevo, llevamos años escuchando muchas noticias al respecto, sobre todo desde el incio de esta crisis económica que nos ha tocado vivir.

En la mayoria de los casos la convivencia es pacifica y sin problemas. El tema es cuando pasa todo lo contrario. Entonces es cuando debemos actuar y no dejar que el problema nos supere. A continuación les damos unas recomendaciones para que puedan solucionar este incidente.

Poner máxima atención

Tanto cuerpos de seguridad como organizaciones de consumidores alertan que si observamos movimientos raros en nuestro edificio, señales o pegatinas sospechosas por el inmueble, dar aviso a la policía y estar atentos por si puede haber algún acto vandálico en la propiedad.

Comprobar si la luz de la comunidad tiene alguna irregularidad

Es habitual que después de una okupación, los “nuevos vecinos” “enganchen” la luz del piso a la luz de la comunidad, con los prejuicios y peligro que esto conlleva. Si sospechamos que esto puede suceder lo primero que debemos hacer es comprobar que no se ha realizado ningún empalme a la luz del edificio y especialmente que el empalme no sea peligroso.

Poner en conocimiento a la compañía

Primero debemos hablar con los “nuevos vecinos” para pedirles que quiten en enganche ilegal que han realizado y vuelvan a dejarlo todo en perfectas condiciones, y que de no ser así, nos veremos en la obligación de poner en conocimiento de este acto a la compañía suministradora de energía eléctrica. No debemos olvidarnos que si por desgracia hubiera algún siniestro, cabe la posibilidad de que seguro no se hiciera cargo. Es por esto que lo mejor es poner el caso en conocimiento de la compañía y que sea ésta la que toma las medidas oportunas. Tenemos que tener en cuenta que la mayoría de las compañías, tienen un buzón de sugerencias totalmente anónimo donde se puede hacer la denuncia sin miedo a represalias.

Si sospechamos que hacen los mismo con otras compañias de otros suministros, el procedimiento es el mismo.

Como última instancia, acudir al Juez

La comunidad de propietarios tiene poco margen de actuación ante un caso de okupación, Solucionar el caso le corresponde al dueño del inmueble aunque sí que la comunidad puede actuar ante los daños de las zonas comunes o molestias en la convivencia (ruidos, suciedad, desperfectos…) Cualquier situación molesta que se produzca, ésta debe denunciarse. Siempre hay que tener pruebas para poder denunciar. Esta claro que si las molestias persisten, hay que entablar una acción de cesación mediante juicio ordinario, y es en este caso en el que el Juez decidirá si estos actos son molestos y son suficientemente graves como para decretar el desalojo de la vivienda okupada.

Si tiene cualquier consulta al respecto, póngase en contacto con nosotros y le informaremos de todos los pasos a seguir

Nuevos cambios en la Ley de Propiedad Horizontal

Raquel — Wed, 05 Oct 2016 09:43:10 +0000

Según se ha aprobado en el Parlament de Catalunya, el 21 de Junio de 2015 entra en vigor la nueva LLei de Propietat Horizontal en Catalunya. La ley 5/2015 del 13 de Mayo modifica el Libro quinto del Código Civil de Catalunya.

En la nueva redacción, se tratan importantes novedades sobre el funcionamiento de aspectos tan relevantes como las Juntas de propietarios, el sistema de toma de acuerdos en las Juntas, los regímenes de impugnaciones de los acuerdos i la protección de las comunidades frente a los propietarios deudores entre otras muchas novedades.

Entre las novedades mas importantes, cabe destacar:

Se suprime la segunda convocatoria
Nuevo régimen de adopción de acuerdos:
- Por mayoría simple de propietarios y coeficiente de los asistentes a la reunión.
- Por unanimidad o 4/5 partes entre los coeficientes y propietarios, asistentes o no a la reunión.
Los créditos de las Comunidades son privilegiados frente a otras deudas.
Ampliación a 4 años, más en año en vigor, de la responsabilidad de la propiedad por deudas de titulares anteriores.
El Fondo de Reserva obligatorio pasa a ser acumulativo año tras año.
Los acuerdos serán efectivos desde el mismo día de la reunión de propietarios.
Sólo se pueden tomar acuerdos sobre los puntos expuestos en la orden del día.
Se limitan los casos para la modificación de cuotas y privacidad del uso de elementos comunes.
Las deudas de recibos y/o derramas generan intereses automáticamente.
Uso de nuevas tecnologías como video-vigilancia

Qué funciones tiene un Administrador de Fincas

Raquel — Mon, 03 Oct 2016 11:13:54 +0000

¿Cuales son las funciones del administrador de fincas?

Tal y como indica el articulo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, 49/1960, de 21 de julio, las funciones de un administrador de fincas son:

Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta

En resumen, un administrador de fincas debe gestionar, conservar y rentabilizar los bienes. Es el administrador el que gestiona los bienes inmuebles de terceros con criterios profesionales, consciente de su valor como bien de inversión y ahorro.

A más el administrador de fincas tiene entre sus principales tareas y capacidades la de mediar entre copropietarios de una Comunidad, aplicar la legislación vigente interpretándola y unificando criterios para evitar litigios. Buscando soluciones a todo tipo de conflictos que se generen en las relaciones en las Comunidades de Propietarios de manera rápida y eficaz.

El administrador de fincas representa a la propiedad y a las comunidades de propietarios en todos los casos que profesionalmente les corresponda. Asesorándolas en el cumplimiento de la normativa legal, aconsejándole en sus decisiones, velando por su buen funcionamiento y cumpliendo rigurosamente los acuerdos de las juntas.

En definitiva las tareas de un administrador de fincas son amplias y generan un beneficio para la comunidad y para los propietarios, si se le suma el ahorro, la transparencia y los servicios añadidos que ofrece, lo hace una figura imprescindible para toda comunidad de propietarios.

Responsabilidad del Presidente de la Comunidad

Raquel — Wed, 22 Apr 2015 17:14:39 +0000

La responsabilidad del Presidente de la comunidad en el ejercicio de su cargo necesita protección jurídica para hacer frente a posibles reclamaciones que, aunque resulte extraño en nuestra cultura, cada día son más habituales.

Ser el representante legal de una Comunidad de Propietarios es una actividad con cierto riesgo y así lo afirmaron D. Javier Hernández, jefe de la asesoría jurídica de CAF Aragón y D. Vicente Magro, Magistrado Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante, el 21 de junio de 2014 en la jornada de formación para Administradores de Fincas, en la que se abordó el régimen de acuerdos de los artículos 10 y 17 de la LPH reformada.

Ambos expusieron con claridad la responsabilidad que lleva implícita la asunción del cargo de Presidente cuya aceptación es obligatoria, sin posible renuncia, si fue nombrado legalmente. La edad no exime del puesto y hay muchas personas mayores desempeñando el cargo. Amas de casa y jubilados (por eso de que tienen tiempo y están siempre disponibles), y jóvenes inexpertos que de repente se ven “dirigiendo” a sus vecinos en complejos inmobiliarios con múltiples servicios comunes que pueden dar lugar a potenciales situaciones de riesgo, se ven obligados a tomar decisiones sin los conocimientos ni habilidades suficientes.

El Presidente de una comunidad de propietarios puede incurrir en diferentes responsabilidades atendiendo a distintos criterios:

Como representante legal de la comunidad o a título personal.
Contractual (la mayoría de las sentencias firmes vienen motivadas por extralimitarse en la ejecución de acuerdos) o extracontractual (cuando el daño o perjuicio no tiene su origen en una relación contractual sino en el incumplimiento de la ley).
Frente a copropietarios o frente a terceros.
Civil y/o penal.
Por las decisiones adoptadas u omisiones en el desempeño de su cargo o por accidentes ocurridos en la finca.

Las situaciones de riesgo más frecuentes que pueden originar responsabilidades en el Presidente son la realización de obras, los ascensores, la contratación con proveedores en general, la firma del Acta de la Junta, y la certificación de deudas.

Responsabilidad como representante legal de la Comunidad

Al ser uno de los órganos de gobierno, que ostenta la representación legal de la Comunidad, según el artículo 13.3 de la LPH, debe cumplir con los mandatos, actuar con diligencia y ejecutar los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios.

La responsabilidad del Presidente puede exigirse por una actuación culpable o negligente en el ejercicio de sus funciones, que cause perjuicios a la propia comunidad o a los propietarios de la misma. Los daños y perjuicios serán acreditados por quien resulte perjudicado. En el supuesto de que el reclamante sea un copropietario, primero tendrá que solicitar una convocatoria de Junta Extraordinaria y tratar el asunto en la misma; si se toma el acuerdo de ejercer acciones, será la Comunidad quien exija responsabilidad al Presidente; si no existe tal acuerdo, cualquier propietario podrá iniciar la reclamación a título personal.

Funciones relevantes como convocar las Juntas, ejercitar las acciones judiciales que se acuerden, exigir el pago a los propietarios deudores, visar los gastos y presupuestos y hacer cumplir los acuerdos de la Junta, llevan implícita responsabilidad exigible, esencialmente como representación legal.

EJECUCION DE LOS ACUERDOS DE LA JUNTA.- Los acuerdos adoptados por la Junta deberán ser ejecutados por el Presidente, como mandatario de la comunidad. Si al llevarlos a cabo se da lugar a un perjuicio a un tercero o a otro copropietario, la responsabilidad se restringe al ámbito interno de la comunidad de propietarios y será ésta la que tenga que responder, y posteriormente repetir contra el órgano de gobierno (Presidente) en el caso en que se acredite que se extralimitó en sus funciones.

Responsabilidad a título personal

Un ejemplo de actuación sujeta a esta responsabilidad puede ser la contratación de un seguro sin respetar el acuerdo de la Comunidad o por ausencia del mismo. También lo sería la resolución unilateral del contrato de mantenimiento de ascensores, sin acuerdo previo de la comunidad de propietarios. O la ocultación, al resto de copropietarios, de una cláusula de un contrato firmado con un proveedor, lesiva para los intereses comunes.

En Cantabria se ha dictado una sentencia contra el nombramiento como Administrador de una comunidad de propietarios, de una persona que no tenía la formación adecuada. Si la decisión sobre su nombramiento la tomó el Presidente, podría haber incurrido también en responsabilidad penal.

Otro ejemplo puede ser el retraso en la emisión, o la falta de legitimación para su expedición, del certificado de deudas, condenado por la Audiencia provincial de Alicante el 3/7/2013.

En general, si el Presidente no actúa con diligencia y su dejadez da lugar a un perjuicio a la Comunidad, estaríamos ante un claro hecho de responsabilidad exigible.

Protección jurídica a los presidentes

En general, las pólizas multirriesgo que contratan las comunidades de propietarios no tienen cobertura para la responsabilidad del Presidente, principalmente por falta de asesoramiento profesional en el momento de la contratación. ¿Se puede incluir de forma opcional? ¿Es necesario contratar un seguro complementario para el Presidente y Junta de Gobierno?

Hemos analizado 200 pólizas de seguro multirriesgo de comunidades de propietarios, contratadas con diversas aseguradoras, por Comunidades situadas en Madrid, Castilla-León, Castilla-La Mancha, Galicia, Aragón y La Rioja, con intervención mediadora mayoritariamente de agentes de las propias compañías, y las respuestas del mercado asegurador ante el seguro del Presidente es insuficiente porque únicamente dos compañías ofrecen una cobertura personalizada para este riesgo, con serias lagunas en ambos casos, ante situaciones de conflicto de intereses y sumas aseguradas claramente insuficientes.

A pesar de la falta de oferta de una garantía específica o complementaria para ayudar al Presidente de la Comunidad de propietarios a “sobrellevar” sus tareas, como expertos en el ramo ofrecemos a nuestros clientes soluciones mediante cláusulas particulares o especiales, protección jurídica adecuada e independiente del seguro multirriesgo y adaptación del seguro de consejeros y directivos para los supuestos en que sea aplicable. Como bien dice el refrán, “a falta de pan, buenas son tortas”, y confiamos que el sector asegurador ofrezca muy pronto la cobertura de de estos nuevos riesgos de una forma estandarizada.

Aplicación del reglamento y normativa de Baja tensión en las comunidades de propietarios

Raquel — Wed, 22 Apr 2015 17:11:54 +0000

El Reglamento electrotécnico para Baja tensión (RD 842/2002), publicado en el BOE nº 224, de 18 de septiembre de 2002 es aplicable a las instalaciones eléctricas de de baja tensión de todas las Comunidades de propietarios cuyos:

- EDIFICIOS: Superen los 100 KW de potencia (aproximadamente más de 25 viviendas)

- GARAJES: Con más de 25 plazas o, independientemente del número de plazas, tengan ventilación forzada.

El Reglamento tiene por objeto establecer las condiciones técnicas y garantías que deben reunir las instalaciones.

Todas las Comunidades con estas características están sujetas al cumplimiento de este Reglamento, no obstante habrá que distinguir entre:

- Instalaciones posteriores al Reglamento

Se aplica en su integridad las normas contenidas en el mismo, tanto en aspectos técnicos, como en materia de legalización e inspecciones periódicas.

- Instalaciones anteriores al Reglamento

Las instalaciones existentes antes de su entrada en vigor están obligadas a su cumplimiento en lo referente al régimen de inspecciones, si bien los criterios técnicos serán los correspondientes a la reglamentación con la que se aprobaron.

1.- INSTALACIONES ELÉCTRICAS DE BAJA TENSIÓN EN COMUNIDADES POSTERIORES AL REGLAMENTO

Deben cumplir el Reglamento tanto en los aspectos técnicos como en el régimen de inspecciones.

A) Régimen de Inspecciones

Están sujetas a la inspección inicial y las sucesivas inspecciones periódicas:

Inspecciones iniciales.

Serán objeto de inspección, una vez ejecutadas las instalaciones, sus ampliaciones o modificaciones de importancia y previamente a ser documentadas ante el Órgano competente de la Comunidad Autónoma, las siguientes instalaciones:

a) Instalaciones industriales que precisen proyecto, con una potencia instalada superior a 100 kW;

b) Locales de Pública Concurrencia;

c) Locales con riesgo de incendio o explosión, de clase I, excepto garajes de menos de 25 plazas;

d) Locales mojados con potencia instalada superior a 25 kW;

e) Piscinas con potencia instalada superior a 10 kW;

g) Quirófanos y salas de intervención;

h) Instalaciones de alumbrado exterior con potencia instalada superior 5 kW.

Inspecciones periódicas

Serán objeto de inspecciones periódicas, cada 5 años, todas las instalaciones eléctricas en baja tensión que precisaron inspección inicial, según el punto 4.1 anterior, y cada 10 años, las comunes de edificios de viviendas de potencia total instalada superior a 100 kW

Es obligatorio tener contratado un mantenimiento de baja tensión por instalador autorizado.

B) Criterios técnicos del Reglamento

Todas las instalaciones de Baja Tensión de las Comunidades de Propietarios (que superen los 100 KW o parkings de más de 25 plazas) tienen que tener un CERTIFICADO DE INSTALACIÓN DE BAJA TENSIÓN
Su puesta en marcha está condicionada a un Procedimiento (artículo 12.3 de la Ley 21/1992, de Industria):

- Deberá elaborarse, previamente a la ejecución, una documentación técnica que defina las características de la instalación y que, en función de sus características, según determine la correspondiente ITC (Instituto Técnico de Control), revestirá la forma de proyecto o memoria técnica.

- La instalación deberá verificarse por el instalador, con la supervisión del director de obra, en su caso, a fin de comprobar la correcta ejecución y funcionamiento seguro de la misma.

- Asimismo, cuando así se determine en la correspondiente ITC, la instalación deberá ser objeto de una inspección inicial por un organismo de control.

-A la terminación de la instalación y realizadas las verificaciones pertinentes y, en su caso, la inspección inicial, el instalador autorizado ejecutor de la instalación emitirá un certificado de instalación, en el que se hará constar que la misma se ha realizado de conformidad con lo establecido en el Reglamento y sus instrucciones técnicas complementarias y de acuerdo con la documentación técnica.

- El certificado, junto con la documentación técnica y, en su caso, el certificado de dirección de obra y el de inspección inicial, deberá depositarse ante el órgano competente de la Comunidad Autónoma, con objeto de registrar la referida instalación, recibiendo las copias diligenciadas necesarias para la constancia de cada interesado y solicitud de suministro de energía.

Se aplica en su integridad las normas contenidas en el mismo, tanto en aspectos técnicos, como en materia de legalización e inspecciones periódicas.

Por tanto, la constructora y la Promotora son los que se encargarán de que en estas instalaciones se cumpla la normativa, así como su legalización.

2- INSTALACIONES ELÉCTRICAS DE BAJA TENSIÓN EN COMUNIDADES ANTERIORES A LA ENTRADA EN VIGOR DEL REGLAMENTO

Las instalaciones anteriores, como ya se ha señalado, tienen que cumplir el reglamento en lo que se refiere al régimen de inspecciones.

Para la inspección es necesario que dichas instalaciones estén inscritas en el organismo correspondiente, es decir, han de estar “legalizadas”.

Para su legalización entró en vigor en Cataluña la Instrucción 10/2005 que establecía un procedimiento simplificado y un plazo para su legalización.

Esta instrucción, de la Direcció General d’Energia i Mines de la Generalitat de Catalunya, fijaba un plazo provisional, el 18 de septiembre de 2010, para la inscripción de las instalaciones ya existentes y sometidas al régimen de inspecciones periódicas según reglamentación actual.

Posteriormente prorrogada por la Instrucción 3/2010 que como único punto, determina que la inscripción se amplía hasta el 31 de diciembre de 2012 siempre y cuando la primera inspección periódica se realice antes del 19 de marzo de 2011.

Procedimiento para la legalización de instalaciones de baja tensión según la Instrucción 10/2005

En esta Instrucción se establece la obligación de la justificación de la legalización de la instalación, consistente en una documentación que su titular debe disponer y en base a esta tiene la obligación de contratar el mantenimiento con una empresa instaladora autorizada y pasar las correspondientes inspecciones periódicas.

Sin embargo, ante el hecho de que muchas instalaciones no cuentan con esta legalización mediante dicha Instrucción se establece un Procedimiento para la adecuación de dichas instalaciones al Reglamento de la Baja Tensión.

Las instalaciones con una antigüedad anterior al 18 de diciembre de 1998 que, según la legalidad vigente, deban pasar las inspecciones periódicas y que no se les pueda emitir el certificado de inspección porque falta la justificación de su legalización o inscripción y sus condiciones de seguridad sean aceptables, tienen la posibilidad de acogerse a este procedimiento simplificado por el cual:

- SE REALIZA LA INSPECCIÓN, en esta inspección se realiza un informe en el que se detallan los defectos que adolece la instalación de baja tensión.

- PRESENTACIÓN DE DOCUMENTACIÓN, pasados 30 días desde la inspección se presentará ante el correspondiente órgano de inspección una justificación del motivo por el cual dicha instalación no está legalizada y el contrato obligatorio de mantenimiento de baja tensión con el instalador autorizado, copia de las últimas facturas de consumo eléctrico, así como una memoria o proyecto técnico de la misma, firmados por el técnico titular competente y visados por el colegio profesional que corresponda.

En la inspección se pueden detectar anomalías que deben ser subsanadas por parte de las Comunidades. Para ello, el instalador autorizado realizará un presupuesto para subsanarlas, junto con el presupuesto del técnico encargado de realizar el proyecto o la memoria técnica que debe ser aprobado por la Junta de Propietarios.

- CERTIFICADO DE INSPECCIÓN, la entidad de Inspección y control acumulará esta documentación al expediente correspondiente a la inspección periódica realizada y remitirá al titular de las instalaciones eléctricas una certificación en la que se hará constar esta circunstancia. Esta certificación tiene los mismos efectos que la inscripción de la instalación. A partir de este momento el ITC (EIC en Cataluña) podrá emitir el correspondiente certificado de inspección con la calificación de favorable.

Todos los edificios anteriores a 2003 y con una potencia superior a 100 Kw (aproximadamente más de 25 viviendas) deberán realizar, a lo largo de 2013, una revisión técnica de las instalaciones. Se trata de una inspección obligatoria que debe hacerse cada 10 años, según el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión vigente (que entró en vigor en el 2003)