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El Reglamento electrotécnico para Baja tensión (RD 842/2002), publicado en el BOE nº 224, de 18 de septiembre de 2002 es aplicable a las instalaciones eléctricas de de baja tensión de todas las Comunidades de propietarios cuyos:

-  EDIFICIOS: Superen los 100 KW de potencia (aproximadamente más de 25 viviendas)

-  GARAJES: Con más de 25 plazas o, independientemente del número de plazas, tengan ventilación forzada.

El Reglamento tiene por objeto establecer las condiciones técnicas y garantías que deben reunir las instalaciones.

Todas las Comunidades con estas características están sujetas al cumplimiento de este Reglamento, no obstante habrá que distinguir entre:

-          Instalaciones posteriores al Reglamento

Se aplica en su integridad las normas contenidas en el mismo, tanto en aspectos técnicos, como en materia de legalización e inspecciones periódicas.

-          Instalaciones anteriores al Reglamento

Las instalaciones existentes antes de su entrada en vigor están obligadas a su cumplimiento en lo referente al régimen de inspecciones, si bien los criterios técnicos serán los correspondientes a la reglamentación con la que se aprobaron.

1.- INSTALACIONES ELÉCTRICAS DE BAJA TENSIÓN EN COMUNIDADES POSTERIORES AL REGLAMENTO

Deben cumplir el Reglamento tanto en los aspectos técnicos como en el régimen de inspecciones.

A) Régimen de Inspecciones

Están sujetas a la inspección inicial y las sucesivas inspecciones periódicas:

Inspecciones iniciales.

Serán objeto de inspección, una vez ejecutadas las instalaciones, sus ampliaciones o modificaciones de importancia y previamente a ser documentadas ante el Órgano competente de la Comunidad Autónoma, las siguientes instalaciones:

a) Instalaciones industriales que precisen proyecto, con una potencia instalada superior a 100 kW;

b) Locales de Pública Concurrencia;

c) Locales con riesgo de incendio o explosión, de clase I, excepto garajes de menos de 25 plazas;

d) Locales mojados con potencia instalada superior a 25 kW;

e) Piscinas con potencia instalada superior a 10 kW;

g) Quirófanos y salas de intervención;

h) Instalaciones de alumbrado exterior con potencia instalada superior 5 kW.

Inspecciones periódicas

Serán objeto de inspecciones periódicas, cada 5 años, todas las instalaciones eléctricas en baja tensión que precisaron inspección inicial, según el punto 4.1 anterior, y cada 10 años, las comunes de edificios de viviendas de potencia total instalada superior a 100 kW

Es obligatorio tener contratado un mantenimiento de baja tensión por instalador autorizado.

B) Criterios técnicos del Reglamento

Todas las instalaciones de Baja Tensión de las Comunidades de Propietarios (que superen los 100 KW o parkings de más de 25 plazas) tienen que tener un CERTIFICADO DE INSTALACIÓN DE BAJA TENSIÓN
Su puesta en marcha está condicionada a un Procedimiento (artículo 12.3 de la Ley 21/1992, de Industria):

- Deberá elaborarse, previamente a la ejecución, una documentación técnica que defina las características de la instalación y que, en función de sus características, según determine la correspondiente ITC (Instituto Técnico de Control), revestirá la forma de proyecto o memoria técnica.

- La instalación deberá verificarse por el instalador, con la supervisión del director de obra, en su caso, a fin de comprobar la correcta ejecución y funcionamiento seguro de la misma.

- Asimismo, cuando así se determine en la correspondiente ITC, la instalación deberá ser objeto de una inspección inicial por un organismo de control.

-A la terminación de la instalación y realizadas las verificaciones pertinentes y, en su caso, la inspección inicial, el instalador autorizado ejecutor de la instalación emitirá un certificado de instalación, en el que se hará constar que la misma se ha realizado de conformidad con lo establecido en el Reglamento y sus instrucciones técnicas complementarias y de acuerdo con la documentación técnica.

- El certificado, junto con la documentación técnica y, en su caso, el certificado de dirección de obra y el de inspección inicial, deberá depositarse ante el órgano competente de la Comunidad Autónoma, con objeto de registrar la referida instalación, recibiendo las copias diligenciadas necesarias para la constancia de cada interesado y solicitud de suministro de energía.

Se aplica en su integridad las normas contenidas en el mismo, tanto en aspectos técnicos, como en materia de legalización e inspecciones periódicas.

Por tanto, la constructora y la Promotora son los que se encargarán de que en estas instalaciones se cumpla la normativa, así como su legalización.

2- INSTALACIONES ELÉCTRICAS DE BAJA TENSIÓN EN COMUNIDADES ANTERIORES A LA ENTRADA EN VIGOR DEL REGLAMENTO

Las instalaciones anteriores, como ya se ha señalado, tienen que cumplir el reglamento en lo que se refiere al régimen de inspecciones.

Para la inspección es necesario que dichas instalaciones estén inscritas en el organismo correspondiente, es decir, han de estar “legalizadas”.

Para su legalización entró en vigor en Cataluña la Instrucción 10/2005 que establecía un procedimiento simplificado y un plazo para su legalización.

Esta instrucción, de la Direcció General d’Energia i Mines de la Generalitat de Catalunya, fijaba un plazo provisional, el 18 de septiembre de 2010, para la inscripción de las instalaciones ya existentes y sometidas al régimen de inspecciones periódicas según reglamentación actual.

Posteriormente prorrogada por la Instrucción 3/2010 que como único punto, determina que la inscripción se amplía hasta el 31 de diciembre de 2012 siempre y cuando la primera inspección periódica se realice antes del 19 de marzo de 2011.

Procedimiento para la legalización de instalaciones de baja tensión según la Instrucción 10/2005

En esta Instrucción se establece la obligación de la justificación de la legalización de la instalación, consistente en una documentación que su titular debe disponer y en base a esta tiene la obligación de contratar el mantenimiento con una empresa instaladora autorizada y pasar las correspondientes inspecciones periódicas.

Sin embargo, ante el hecho de que muchas instalaciones no cuentan con esta legalización mediante dicha Instrucción se establece un Procedimiento para la adecuación de dichas instalaciones al Reglamento de la Baja Tensión.

Las instalaciones con una antigüedad anterior al 18 de diciembre de 1998 que, según la legalidad vigente, deban pasar las inspecciones periódicas y que no se les pueda emitir el certificado de inspección porque falta la justificación de su legalización o inscripción y sus condiciones de seguridad sean aceptables, tienen la posibilidad de acogerse a este procedimiento simplificado por el cual:

-      SE REALIZA LA INSPECCIÓN, en esta inspección se realiza un informe en el que se detallan los defectos que adolece la instalación de baja tensión.

-   PRESENTACIÓN DE DOCUMENTACIÓN, pasados 30 días desde la inspección se presentará ante el correspondiente órgano de inspección una justificación del motivo por el cual dicha instalación no está legalizada y el contrato obligatorio de mantenimiento de baja tensión con el instalador autorizado, copia de las últimas facturas de consumo eléctrico, así como una memoria o proyecto técnico de la misma, firmados por el técnico titular competente y visados por el colegio profesional que corresponda.

En la inspección se pueden detectar anomalías que deben ser subsanadas por parte de las Comunidades. Para ello, el instalador autorizado realizará un presupuesto para subsanarlas, junto con el presupuesto del técnico encargado de realizar el proyecto o la memoria técnica que debe ser aprobado por la Junta de Propietarios.

-   CERTIFICADO DE INSPECCIÓN, la entidad de Inspección y control acumulará esta documentación al expediente correspondiente a la inspección periódica realizada y remitirá al titular de las instalaciones eléctricas una certificación en la que se hará constar esta circunstancia. Esta certificación tiene los mismos efectos que la inscripción de la instalación. A partir de este momento el ITC (EIC en Cataluña) podrá emitir el correspondiente certificado de inspección con la calificación de favorable.

Todos los edificios anteriores a 2003 y con una potencia superior a 100 Kw (aproximadamente más de 25 viviendas) deberán realizar, a lo largo de 2013, una revisión técnica de las instalaciones. Se trata de una inspección obligatoria que debe hacerse cada 10 años, según el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión vigente (que entró en vigor en el 2003)